[정성남 기자]성남시 대장동 개발 방식과 거의 같은 형태로 추진 중인 화성시의 '시리물류단지 개발사업'이 민간 사업자에게 유리하게 설계된 것으로 확인돼 논란이 일고 있다.

이 사업의 공모지침서에는 개발제한구역(그린벨트) 해제 등 인허가 업무를 화성도시공사가 맡게 돼 있지만 민간 사업자의 역할과 책임은 빠져 있다.

◆"약 20만평 규모 물류단지의 개발이익이 약 187억원에 불과?"

뉴스웍스의 보도에 따르면 지난 11월 4일 화성시의회 제216회 제2차 본회의에서 이계철 화성시의원은 5분 자유발언을 통해 "저는 이 사업과 관련해 대장동 개발사업과 같이 불미스러운 일을 사전에 예방하고자 몇 가지 의문 및 당부사항이 있어 5분발언을 하게 됐다"며 "먼저 사업추진에 따른 개발이익에 관해 말씀드리겠다"고 말문을 열었다.

이어 "물류단지의 적정이윤은 '물류시설의 개발 및 운영에 관한 법률 시행령' 제39조 4항에 따라 자본비용을 제외한 조성원가 5%이하 적용을 받게 됐다"며 "다른 도시개발사업에 비해 개발이익이 크지 않다고 하나 약 20만평 규모의 물류단지를 개발하면서 발생하는 개발이익이 약 187억원에 불과하다는 내용은 쉽게 납득이 가지 않는다"고 꼬집었다.

그러면서 "그렇다면 공동투자를 시행한 민간사업자는 무엇을 위하여 투자하는 것이냐"며 "시리 물류단지는 송산역 초역세권으로 물류단지로서 최적의 입지도 있겠으나 개발제한구역 해제에 따른 지가상승의 폭이 상당히 클 것이다. 이 사업에 참여한 민간사업자가 약 20만평 규모의 물류단지를 취득하고 건축해 재매각 시 평당 만원이 상승하면 20억, 10만원이 상승하면 200억, 100만원이 상승하면 2000억 그 이상의 상상할 수 없는 개발이익이 발생할 수 있다"고 지적했다.

아울러 "공공기관이 나서 개발제한구역이 해제되는 만큼 과도한 지가상승에 따른 민간사업자의 초과이익 환수절차가 있는지 다시금 꼼꼼히 점검해 봐야 할 것"이라고 당부했다.

또한 "해당 사업부지 토지 소유자들의 피해가 발생하지 않도록 보상에도 철저를 기해야 할 것"이라며 "본 의원은 이러한 문제가 발생되지 않도록 시의회, 학계, 전문가, 시민 등으로 구성된 공론화위원회를 화성시 도시공사에 제안한다"고 강조했다.

이계철 시의원의 발언은 이른바 '시리 물류단지 개발사업'에 대한 얘기다. 화성도시공사는 2020년 4월부터 4300억원을 들여 남양읍 시리 일대 67만2000㎡(20만여평) 그린벹트 지역을 물류단지로 조성하는 사업을 추진 중이다. 이 사업은 민·관이 함께 특수목적법인을 설립해 개발에 필요한 토지매입, 인허가, 공사, 분양 등과 같은 업무를 하는 방식으로 추진된다. 논란이 된 성남시 대장동 개발 사업방식과 같다.

화성도시공사는 지난해 8월 공모를 통해 민간 사업자인 7개 업체가 만든 '유앤미개발컨소시엄'을 우선협상대상자로 선정했다. 이후 도시공사는 유앤미개발컨소시엄과 함께 이 사업을 실제로 시행할 시리로지스틱피에프브이 주식회사(이하 PFV)를 같은 해 12월 설립했다. PFV의 대표이사는 화성도시공사 직원이 맡고 있다. 2024년 6월에 본격 공사착공 예정이다.

화성도시공사가 50%+1주, 유앤미개발 10%, 한국복합물류㈜ 5%, 비지에프로지스 10%, 한국로지스풀 10%, 호반건설·산업 10%, 미래에셋증권 5%를 각각 투자했다. 자본금은 50억원이다.

지난 2월 PFV는 업무를 위탁하는 시리로지스틱자산관리(AMC)를 민간 투자사로만 만들었다. AMC는 유앤미개발 20%, 한국복합물류 10%, 비지에프로지스 20%, 한국로지스풀 20%, 호반건설 10%, 호반산업 10%, 미래에셋증권 10%를 각각 출자했다. PFV와 같은 건물, 같은 공간에 입주해 있으며, 사외이사로 도공 직원 2명이 일하고 있다.

◆그린벨트 해제는 화성도공이 전담?

PFV가 사업 전반을 담당하는 시행사이지만, 화성도시공사와 민간 사업자 7곳이 해야 할 각각의 역할과 책임은 공모지침서에 정해져 있다. 그런데 민간사업자 역할과 책임 중 그린벨트 해제 등 인허가와 관련된 내용은 쏙 빠져 있다.

화성도시공사가 지난해 5월 공고한 민간 사업자 공모지침서의 22조에는 PFV가 '사업 시행자로서 인허가, 보상, 공사시행, 준공 등 사업을 수행해야 한다'고 돼 있다. '그린벨트 해제 관계기관 협의 및 물량배정(확보)'이라고도 명시돼 있다. 공모지침서에 따라 도시공사 직원이 대표이사로 있는 PFV는 이 업무를 해야 한다.

이와 별도로 화성도시공사의 역할도 나와 있다. 본 사업의 인허가 등 지원업무를 하도록 규정돼 있다. 실제로 화성도시공사는 지난해 6월 16일 제출한 '시리 물류단지 개발사업 민간 사업자 공모(제1차) 질의답변서'에서 도공은 "개발제한구역 해제와 관련해 경기도와 협의를 진행 중"이라고 밝혔다.

반면 공모지침서에 민간 사업자의 인허가 과정의 역할과 책임은 어떤 것도 담겨 있지 않다.

이 지침서대로라면 민간 사업자는 개발제한구역 해제 등 사업에 필수인 인·허가 업무를 하지 않고 토지 보상, 공사, 분양 등만 관여하다가 개발이익을 얻을 소지가 적잖다는 얘기다.

시리의 해당부지가 그린벨트를 해제해서 사업을 하는 것이라는 점은 지난 2018년 12월 19일의 화성시의회 제179회 제2차 도시건설위원회 회의록에 명백히 드러나 있다. 당시 최청환 시의원이 "그린벨트를 해제하는 것이냐"고 묻자 이정희 도시정책과장이 "예, 해제하는 것이다"라고 답변했다.
현재 이 사업은 경기도로부터 실수요검증위원회 심의와 그린벨트 해제·물류단지 계획 승인 등 인허가 절차를 앞두고 있다.

앞서 지난 2018년 12월 19일의 화성시의회 제179회 제2차 도시건설위원회 회의록을 보면 거대 자금이 소요되는 개발사업을 하면서 치밀한 검토없이 사업을 진행하는 것은 곤란하다는 지적이 나온다. 당시 회의록에서 최청환 시의원은 "이 사업이 적합하다면 당연히 해야 되는 것이지만, 그런 것에 대한 검토라든가 이런 것들을 의회에서 확인한 상태에서 승인이 돼야지, 승인이 된 상태에서 공모 지침이라든가 이런 것이 나가서 방향이 어디로 갈지도 모르는 상태에서 사업 승인이 되는 경우가 많았다고 본다"고 꼬집었다.

아울러 "예산이 필요하다면 미리 예산 승인을 받아서 작성되고 위원들이 동의가 된 상태에서 사업에 대한 전체적인 예산이 올라와야 한다"며 "이것이 몇억원짜리 사업이 아니지 않느냐. 외형이 2400억원"이라고 강조했다.

이 회의에서 이정희 도시정책과장은 "이 결과대로, 민간사업자가 저희한테 결과대로 제안을 하지 못한다면 사실상 그 사업 자체는 못 간다고 봐야 되겠죠"라고 하자 이은진 시의원이 "이 예산이 통과한다고 해서 저희가 이 사업을 인정하고 그냥 승인을 해서 그대로 진행이 되는 것은 아니란 말씀이냐"고 물었다. 이에 이정희 도시정책과장은 "그렇다"고 답변했다.
한편, 화성도시공사 관계자는 "공모지침서에 민간 사업자의 인허가 업무 책임이 없어도 민간 사업자가 세운 AMC가 전적으로 하도록 했다"며 "다만 AMC 업무 위탁 내용은 사업협약서에 담겨 있어 공개할 수 없다"고 답변했다.

시리물류단지 조성사업 관련 PFV와 AMC에 출자한 한국복합물류㈜에 전 화성시 고위공무원이었던 현 경기도 고위공무원이 상근고문으로 취업했던 전력이 드러나 논란이 일었다. 또 화성시 고위직(전문 임기제) 공무원도 AMC 사내이사로 있었던 사실이 밝혀졌다.

◆유앤미개발컨소시엄, 사업제안서 접수한 지 하루 만에 '낙점'

화성도시공사는 이 2개의 사업제안서를 신청서를 받은 지난해 8월 26일 심사했다. 심사는 서울에서 사전에 모집한 선정심의위원 11명이 했다. 앞서 화성시도시공사는 8월20일 공고를 통해 심사위원을 모집한 바 있다.

이날 심사 시간은 오후 1시30분부터 2시간가량 한 것으로 알려졌다. 당시 심사에서는 코로나19로 인해 질의·응답도 없었던 것으로 알려졌다. 지난해 8월24일 화성도시공사 홈페이지에 올라온 공고를 보면 이 사업 발표방식은 '사업계획서에 포함된 나레이션으로 대체하고 질의응답은 생략하기로 했다'고 나와 있다.

컨소시엄사가 심사를 받기 위해 제출한 서류만 사업계획, 재원조달계획 등 10가지 이상 된다.

화성도시공사는 심사 다음날인 27일 유앤미개발을 우선협상대상자로 선정했다는 공고를 홈페이지에 냈다.

이 사업은 2020년부터 화성도시공사가 준비한 것으로, 사업비만 4300억 규모다. 사업지는 67만㎡(20만평)이다. 성남 대장동처럼 공사와 민간 사업자가 특수목적법인을 공동 설립해 개발하는 방식이다. 이 같은 대규모 사업의 우선협상대상자를 컨소시엄들로부터 사업제안서를 접수한 지 단 하루 만에 속전속결로 심사하고, 결과를 도출한 셈이다.

선정결과를 보면 1005점 만점 중 유앤미개발컨소시엄은 940.51점, A컨소시엄은 930.75점을 받은 것으로 나와 있다. 유앤미개발컨소시엄에 대한 사업·재무계획 심사위원 7명이 평가했는데 2명이 350점 만점을 줬다. 사업 추진 일정, 용지 분양 처분 계획 실현가능성, 지역경제 활성화를 위한 상생방안, 공공시설 기부채납 등 공공기여 방안, 사업 추진에 따른 예상 문제점 등 모든 부분에서 최고점을 받은 것이다.

화성도시공사 관계자는 "선정위원은 전문가 등으로 선정했고, 개인정보이기에 직업은 밝힐 수 없다"며 "총 11명이 심사를 했는데 모두 무작위로 추첨해 뽑은 것"이라고 말했다.

한편, 시리물류센터는 12월 현재 토지를 조성공사까지 마쳐서 분양하는 단계로 알려졌다. 통상 여기서 분양 종료 후 PFV는 청산한다. 그래서 본질적으로 발생하는 개발 이익은 민간이 독점한다. 또한, 조성된 토지를 분양받은 민간사업자가 해당 법규에 맞게 건축행위를 해서 개발을 완성하는 구조다. 이 단계에서 사업이익이 발생하고 통상의 경우에 공공은 이 이익분에서 최소 50% 이상을 자기 이익으로 설정하지만 시리물류센터 사업에선 어떤 이익도 주장하지 않은 것이 특징이다.

◆화성시 고위공무원 A씨 "AMC회사 본부장 3개월간 재직하면서 아무 일도 하지 않았다"

4300억원 규모의 화성시 시리물류단지 조성사업을 추진하는 '시리로지스틱자산관리(AMC) 주식회사' 사내이사로 3개월 일하면서 "재직 중에 아무것도 하지 않았고 할 수도 없었다"고 말한 A씨를 기자가 14일 화성시청에서 만났다. 그는 현재 화성시청에서 고위공무원으로 근무중이다.

A씨는 기자와의 만남에서 "개발 분야에 대해 전문성도 있지 않고 잘 알지도 못하지만 누군가 화성도시공사에 나를 추천해 AMC에서 일하게 됐다"고 말했다.

이어 "시리 물류단지를 추진하는 자산관리회사에서 본부장으로 3개월 간 일을 한 것은 맞다. 그게 전부고 그 3개월이라는 기간 동안에는 실제로 뭔가 일이 구체적으로 추진되거나 진행된 내용이 없다"며 "현재까지도 아마 없을 것 같다. 아직 사업이 본격화된 것도 아니고 무슨 인허가가 된 것도 아니고 땅을 매입한 것도 아니고 그것과 관련돼서 사업이 진행된 것은 없다"고 거듭 강조했다.

'자산관리나 시행 쪽에서 뭔가 능력이 있다고 판단해서 화성도시공사에서 AMC사로 추천을 해줬을 것 아니냐'는 물음에 그는 "경기도에서 과거에 일을 한 적이 있고 그런 것을 인정해서 그런 게 도움이 되겠다라고 판단해서 아마 추천을 해 주지 않았을까 생각한다"고 에둘러 말했다.

'화성시에서 일하기 전에는 어디에서 근무했느냐'고 묻자 그는 "2018년부터 2020년까지 경기도청에서 홍보기획관으로 일했다"고 답변했다.

'시리물류단지 추진 사업'에 대해 그는 "이 사업은 어찌보면 민선 7기에서 시작됐던 사업이다. 그것이 이제 민선 8기로 넘어 온 것인데 만일 이 사업과 관련해 어떤 의혹이 제기되고 문제가 있을 수 있다고 치면 모두 다 조사되고 명명백백히 밝혀져야 할 것"이라고 말했다.

또한 "투명하게 조사되고 점검돼서 그 결과에 따라서 향후에 사업 추진 여부도 다 결정될 테고 그렇게 되리라고 본다"고 덧붙였다.

이에 더해 "시리 물류 단지에 만약 문제가 있다면 공공 단위인 시와 도시공사가 어떤 역할을 하고 민간은 어떤 역할을 하고 대장동이 그렇듯이 어떤 것이 민간에게 주어지고 그 혜택이나 이런 게 어떻게 귀속되는지 이런 것이 설계되는 건 훨씬 더 이전이었을 것"이라며 "그런 문제를 들여다보고 그것이 문제가 있다면 그걸 바로잡거나 심각하면 그만하거나 이래야 되는 게 맞다"고 잘라 말했다.

끝으로 "예를 들면 수익 배분 구조, 이런 것들은 모두 다 게획 초창기에 결정되는 것이라고 이건 꽤 전문적인 영역이기 때문에 내가 알지는 못한다"고 잘라말했다.

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