재개발·재건축 정비사업 시 발생하는 명도소송과 대응책

부동산 투자 시장에 있어 재개발과 재건축은 빠지지 않는 뜨거운 감자다. 간혹 재건축과 재개발을 혼용해서 사용하는 경우도 있지만 엄연한 차이를 보인다.

재건축은 말그대로 낡은 아파트나 연립주택지구를 허물고 다시 짓는 것을 말한다. 주택건설촉진법에 근거해 노후·불량주택을 철거하고, 철거한 대지 위에 새로운 주택을 건설하기 위해 기존 주택의 소유자가 재건축 조합을 설립해 자율적으로 주택을 건설하는 사업이다. 기본적으로 노후·불량주택으로서 공동주택을 원칙으로 하나 예외적으로 단독주택도 대상에 포함하고 있다. 

반면 재개발은 정비기반시설이 열악하고 불량건축물이 밀접한 지역에서 주거환경 개선 등의 목적으로 시행하는 사업이다. 낡고 오래된 주택이 밀집되어 주거생활이 불편하고, 도로·상하수도 시설이 불량한 지역을 재개발구역으로 지정하여 도로·상하수도·공원 등 공공시설을 정비하고 낡은 주택은 새로 건설하는 등 주거환경을 개선하는 도시계획사업이다. 불량주택 및 공공시설 정비가 목적이라는 점에서 민간 주택사업의 성격이 짙은 재건축과 차이를 보인다.

또한 기존 주택 세입자 처리에도 차이가 있다. 재개발은 공공임대주택을 공급하거나 공급 자격이 없는 세입자에게 3개월분의 주거대책비를 지급하도록 되어 있으나, 재건축은 당사자 간의 주택 임대차계약에 따라 개별적으로 처리하게 된다.

이러한 재개발 및 재건축 정비사업에서 빈번하게 발생하는 것이 명도소송이다. 명도소송은 매수인이 부동산 대금을 지급했는데도 부동산을 불법으로 점유하고 있는 경우, 매수인이 점유자에게 부동산의 인도를 요청하는 소송이다.

일례로 임대 계약이 종료된 이후에도 세입자가 집을 비우지 않는다면 소유주가 명도 소송을 통해 합법적으로 강제집행하고 해당 부동산을 점유할 수 있다. 부동산 경매를 통해 낙찰받고 대금을 지급한 뒤 6개월이 지났으나 점유자가 부동산을 인도하지 않을 경우에도 매수인이 명도 소송을 제기할 수 있다.

하지만 재개발 및 재건축 부문에 있어 명도소송은 도시 및 주거환경정비법의 법리에 따라 대응하여야 한다는 점에서 일반적인 명도소송과는 대응 전략과 절차가 달라져야 한다. 특히 조합이 진행하는 명도소송의 경우 시간 단축을 이유로 조합 측에서 조합원과 현금청산자 구분 없이 명도청구 소장을 일괄적으로 보내는 등의 문제가 논란이 되기도 한다. 

명도소송 전에는 임차인이 점유한 부동산을 제 3자에게 넘길 수 없게 법적으로 막아 두는 점유이전금지가처분신청이 우선되어야 한다. 소송 도중에 피고가 경매 등을 통해 부동산을 타인에게 넘기게 되면, 원고는 승소하더라도 명도 집행을 할 수 없기 때문이다.

이후 소장을 접수하고 본격적인 명도소송이 진행된다. 피고는 소장을 송달받고 30일 내에 답변서를 제출하고, 이에 대한 준비 서류를 추가로 작성하고 제출하는 과정을 거쳐 변론 기일 재판을 통해 판결이 선고된다.

명도소송을 하게 되면 판결부터 강제집행까지 길게는 1년 이상 소요되며, 소유주의 시간과 비용도 적지 않다. 이 뿐만 아니라 승소한다 하더라도 단어 하나만으로도 상대가 불복하거나 강제집행이 어려워질 수가 있다. 법적, 실무적으로 고려해야할 사항이 많아 초보자가 진행하기에는 어려움이 있다.

그러므로 반드시 법률전문가의 도움을 받아 전략적으로 대응해야 한다. 재개발·재건축을 비롯해 PF, 부동산구조화금융, 소송, 건설, 부동산 거래, 지역주택조합 등에 특화된 변호사로 구성된 부동산 전담팀을 보유하고 있는 법무법인이라면 보다 전문적인 서비스를 기대할 수 있을 것이다. 

글: 로엘법무법인 부동산 전담팀